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珠海突现“五折卖房”?地产商降价抢跑 超20城推新房团购

发布日期:2023-10-18 13:11    点击次数:151


(原标题:珠海突现“五折卖房”?地产商降价抢跑 超20城推新房团购)

销售不振,开发商开始通过团购价等方式降房价、促去化。

8月22日,一条题为“珠海一房企打响‘五折’卖房第一枪”的视频引发关注,称珠海金湾某楼盘折后售价每平方米1.4万至1.5万元。多位珠海中介对时代财经确认消息属实,“我们有团购优惠价,开发商要回笼资金。”

视频所涉楼盘为位于珠海金湾区的金湾宝龙城,备案名为金湾宝龙广场。8月23日,时代财经以购房者身份电话联系了金湾区房管局房地产室,相关工作人员称当日上午已去该楼盘实地查访,认为楼盘备案价符合相关规定,只要售价不低于备案价的八五折,均可网签。

时代财经了解发现,“五折卖房”或只是噱头,其参照标准为项目最初的备案价。不过,这也折射出房企目前面临的去化压力。

五折卖房?

珠海市住建局官网信息显示,金湾宝龙城最新公示备案价的一批房源为7月26日调价的D区196套房,备案均价为18967.07元/平方米,其中1栋202房、1栋203房备案单价最低,为17523.17元/平方米。据此计算,中介提供的团购价符合“售价不低于备案价八五折”的相关规定。

而所谓的“五折卖房”对照的是项目最初备案价。2020年9月,该楼盘备案价首次公示,涉及B区1、2、3、10栋的256套房,均价27263.89元/平方米,最高单价为29316元/平方米。“前两年能卖到25000元/平方米,开发商现在要降价回本、及时止损。”珠海房产中介汪涛(化名)对时代财经称。

2019年12月31日,宝龙地产以总价31.2亿元、楼面价7224元/平方米竞得金湾西城B区一宗商住用地。这是继珠海高新区“宝龙城”城市综合体项目后,宝龙地产第二次在珠海落子。彼时,大湾区是宝龙地产在长三角之外的新目标战场,其提出“1+1+N”战略,当中一个“1”为公司重点布局多年的长三角,另一个“1”即为大湾区。

按照规划,金湾宝龙城是一个规模43万平方米,集住宅、酒店、写字楼等于一体的城市综合体,商业配套须在动工后30个月内满铺开业。不过,其进度与预期有出入,今年4月,有市民在人民网“领导留言板”反映,曾向业主承诺2022年10月开业的商业配建,基坑和主体都停工,施工机械拆除。

珠海市12345政务服务便民热线于5月5日回应称,金湾区住建局已要求开发商用足用好政策工具箱,争取金融机构信贷支持,多措并举筹集资金,确保项目尽快竣工。珠海鹏湾置业有限公司(注:金湾宝龙城项目公司,下称“珠海鹏湾”)计划2023年下半年启动二期项目复工。

上述回应提到,金湾宝龙城二期商业综合体项目于2022年11月暂停施工,主要受近年疫情及房地产市场融资渠道收紧、销售端持续下行等因素影响,宝龙集团出现流动性风险,影响到该项目。

2022年年中,宝龙集团的流动性危机逐渐显现,先是标普、穆迪两家评级机构先后调低宝龙地产的信用评级,认为其资产处置慢于预期,业务受到削弱,融资渠道受限,未来6-12个月将有大量债务到期,流动性风险加大。2022年7月26日,宝龙地产正式公告违约,称未如约偿还2129.4万美元票据的本金和利息,同时未必能于2022年11月8日偿还第二批2022年票据余下尚未偿还本金额3725.9万美元。

据宝龙地产2022年年报数据,其全年合约销售总额约409.5亿元,同比下降59.55%;合约销售总面积272.42万平方米,同比下降57.5%。一年内到期的借款约196.86亿元,一年后到期的借款约434.06亿元。而截至2022年末,其现金及现金等价物、受限制现金合共约118.08亿元,较2021年底减少约52.9%。其中,现金及现金等价物为95.9亿元,难以覆盖短期债务。

进入2023年,宝龙地产的销售状况并未好转。据其发布的盈利警告,上半年利润约2至4亿元,而去年同期为约12.13亿元。今年1-7月,其合约销售总额为196.41亿元,合约销售总面积约127.28万平方米,同比分别下降25.75%、27.49%。

值得注意的是,2020年年报中,宝龙地产首次提出“1+1+N”的发展战略,2022年年报中则变为“1+N”,即深耕长三角,同时关注和探索其他机会型优质区域。

超20城支持团购商品住房

去年以来,金湾宝龙城已多次调低备案价。如D区1、2栋房源,自2021年11月公示备案价以来,分别于2022年3月、8月和2023年4月、7月四次调低备案价,均价由2021年的26889.95元/平方米降至目前的18967.07元/平方米,降幅近30%。以1栋201房为例,历经四次调价后,其备案价从25469.24元/平方米降至17994.14元/平方米。项目B、E区域也有多套房源降价。

大幅降价的不止金湾宝龙城。珠海房产中介李航(化名)对时代财经称,同片区的海伦堡玖悦珑湾也推出员工内购房,目前均价15500元/平方米左右,首付仅需2万+,还送车位使用权。

房企降价的背后,是楼市成交的低迷。和其他大多数城市一样,珠海楼市也在经历年初短暂的“小阳春”后进入平淡期。中指研究院数据显示,5、6月份,随着需求释放殆尽,整体供求进一步萎缩。珠海非中心城区去化压力更大,上半年销售TOP10项目中,5个来自香洲区,3个来自横琴新区,高新区及斗门区各1个。金湾宝龙城所在的金湾区则没有楼盘上榜。

此前,房企降价去化面临着限价、限跌两道紧箍咒,如今年5月,昆山市两楼盘因大幅降价销售而遭到处罚。而受限价政策等因素影响,一手房市场整体处于横盘状态。根据中国房地产指数系统百城价格指数,今年1-7月,百城新建住宅价格累计持平,其中71个城市累计下跌。

不过,目前多城已开始因时制宜,放松售价限制。近日,四川雅安、福建邵武等地鼓励房企针对特定群体开展商品房团购,明确团购优惠价不计入商品房备案价格跌幅比例范围。

中指研究院市场研究总监陈文静对时代财经称,今年以来,已有超20城出台政策支持团购商品住房,如安徽滁州、四川资阳等。陕西安康、河南济源产城融合区则对达到一定套数的团购行为发放补贴。

但陈文静也指出,团购虽然短期内可以一定程度提升入市积极性,助力房企以价换量、加速回款,但对意愿不高的购房者起到的催化作用不明显。长期来看,无论是提振市场信心,还是缓解企业资金压力,其可持续性有限。

“当前购房者观望情绪仍较重,市场活跃度不足,短期房企降价促销意愿仍较强,新房价格下跌预期仍在。”陈文静建议,在新的市场环境下,限价政策应适度优化调整,如合理制定新房备案价和土拍环节限价标准,取消“限跌令”和二手房指导价,让价格回归市场。

国家统计局数据显示,今年1-7月,房地产开发投资、商品房销售面积、房企到位资金等指标的降幅均进一步扩大。其中,商品房销售额自今年3月同比转正后,7月再次负增长。房企资金来源也不容乐观,1-7月到位资金在去年同期同比下跌25.4%的基础上,又下跌了11.2%。

无论是楼市,还是房企,或许都亟待有效、及时的政策支持。



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